Czy od byłego właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił to prawo w wyniku zawarcia umowy przewłaszczenia tej nieruchomości na rzecz wierzyciela na zabezpieczenie zaciągniętego wobec niego długu, nowy właściciel może domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie przez niego z tego lokalu po realizacji uprawnień z takiej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie w wysokości rekompensującej wszystkie jego straty?

Powszechnie przyjmuje się, że tak, że ma tutaj zastosowanie zasada, że jeżeli ktoś korzysta z cudzej własności (w tym wypadku z lokalu mieszkalnego) bez żadnej podstawy umownej lub prawnej, na zasadach ogólnych jest zobowiązany do naprawienia w ten sposób wyrządzonej właścicielowi szkody w pełnej wysokości. Ważną i sporną kwestią jest tutaj wymiar tej odpowiedzialności, czy rzeczywiście osoba taka odpowiada za wszystkie straty poniesione z tego powodu przez nowego właściciela, na przykład wskutek tego, że nowy właściciel sam nie może zamieszkać w lokalu stanowiącym jego własność.

Należy przyjąć, że do byłych właścicieli lokalu mieszkalnego stosuje się w tym zakresie postanowienia ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, według których co prawda tzw. byli lokatorzy zajmujący bez tytułu prawnego lokal mieszkalny, który stanowił wcześniej ich własność, są zobowiązani uiszczać odszkodowanie, ale nie w wysokości pokrywającej wszystkie straty nowego właściciela, tylko odpowiadającej wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Nadto osoby, które są uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie jedynie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Natomiast gmina, która nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, naraża się na odpowiedzialność wobec właściciela na podstawie art. 417 k.c. w wysokości poniesionych strat, jednak pomniejszonych o należności, które właściciel winien uzyskać od osób zajmujących taki lokal do czasu wykonania eksmisji.

Adwokat Krzysztof Budnik, Partner