W związku z obowiązującymi od stycznia 2019 roku przepisami ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 916, zwana dalej: Ustawą) wątpliwości może wzbudzać odpowiedź na pytanie jaki podmiot jest zobowiązany do uiszczenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w przypadku nabycia nieruchomości w roku 2019.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Treść tego przepisu dotyczy obowiązku uiszczania opłaty za przekształcenie. Nie wpływa ona na kwestię uiszczenia opłaty za przekształcenie w formie opłaty jednorazowej, a w szczególności – nawet w sposób pośredni – na określenie wysokości bonifikaty jaka przysługiwać ma osobie, która ją w rzeczywistości opłaci. Art. 7 ust. 7 Ustawy, regulujący kwestię uiszczenia opłaty jednorazowej, wskazuje bowiem na możliwość dokonania tej czynności przez każdorazowego właściciela nieruchomości, w trakcie trwania obowiązku wnoszenia opłaty, a nie przez osobę odpowiedzialną w danym roku za uiszczenia opłaty przekształceniowej za dany rok, co można by było wyinterpretować w drodze wykładni językowej z treści art. 11 ust. 1 Ustawy. Prawidłowa wykładnia tej normy, a w dalszej kolejności właściwa subsumpcja przepisów, musi jednak w tym przypadku uwzględniać rezultaty wykładni systemowej oraz wykładni celowościowej.

Na mocy art. 4 ust. 5 Ustawy, zaświadczenie potwierdzające przekształcenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Konieczność uiszczenia opłaty przekształceniowej nie jest więc związana z konkretną osobą, ale obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości. Jest to zgodne z poglądami doktryny, gdzie wskazuje się, iż istota art. 11 sprowadza się do związania obowiązku uiszczania opłat przekształceniowych z nieruchomością (Sanakiewicz Łukasz. Art. 11. W: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz. Wolters Kluwer Polska, 2019).

Interpretacja ta jest zgodna z zamysłem ustawodawcy, który w uzasadnieniu projektu Ustawy wskazał, że w celu zapewnienia właścicielom gruntów należnych wynagrodzeń za prawa, które zostaną mocą ustawy przekazane obywatelom, w przepisie art. 7 wprowadzono obowiązek wnoszenia opłat przekształceniowych przez każdoczesnego właściciela nieruchomości. (str. 26 uzasadnienia do Ustawy).

Na prawidłowość powyższych wywodów wskazuje również dalsza treść art. 11 ust. 1 zd. 1. W przepisie tym wskazano, że obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę. Gdyby zamierzeniem ustawodawcy było powiązanie roszczenie z ściśle określoną osobą właściciela, to w ustawie znalazł by się zapis o brzmieniu: „obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do którego istnieje roszczenie o opłatę”. Z tego wynika powiązanie istnienia obowiązku uiszczenia opłaty przekształceniowej z samą nieruchomością, a nie z jego istnieniem wobec konkretnej osoby.

Tym samym obowiązek uiszczania opłat przekształceniowych nie jest związany z osobą właściciela, ale z nieruchomością, to zasadnym jest udzielenia uprawnienia do wystąpienia z żądaniem uiszczenia opłaty jednorazowej każdoczesnemu właścicielowi tej nieruchomości. Nie ma więc podstaw do ograniczania tego uprawnienia niektórym właścicielom ze względu na dzień nabycia tej nieruchomości. Prawo do skorzystania z bonifikaty oraz jej wysokość nie jest zależne od dnia nabycia nieruchomości przez każdoczesnego właściciela nieruchomości. Dla ustalenia wysokości procentowej bonifikaty istotne znaczenie ma jedynie dzień uiszczenia tej należności, a także odstęp czasowy tego zdarzenia od dnia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, którym co do zasady jest dzień 1 stycznia 2019 roku.

Podsumowując, wysokość bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zależne jest nie od tego, kiedy właściciel gruntu, który ją uiszcza uzyskał prawo własności do tej nieruchomości, ale o tego jaki okres czasu upłynął (każdy kolejny rok) od zdarzenia początkowego, którym jest przekształcenie na mocy tej ustawy.

 

Aplikant radcowski Michał Łasica