Zagadnienie to stało się przedmiotem dyskusji medialnej, w której komentarza dla „Faktów” TVN udzieliła adwokat Paulina Gurgacz, partner w Kancelarii Prawnej Budnik Posnow i Partnerzy.
Poniżej wyjaśniamy, z czego wynikają opłaty, jakimi zasadami musi kierować się spółdzielnia oraz – co najważniejsze – jak mogą bronić się mieszkańcy.
Podstawa prawna i struktura opłat: Za co tak naprawdę płacimy?
Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych opierają się na dwóch kluczowych aktach prawnych: ustawie Prawo spółdzielcze (Dz.U.2026.521 t.j.) oraz będącej wobec niej lex specialis ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2026 r. poz. 889).
Warto pamiętać, że spółdzielnia mieszkaniowa nie jest podmiotem komercyjnym nastawionym
na zysk, a opłaty wnoszone przez mieszkańców stanowią wyłącznie ich udział w kosztach utrzymania nieruchomości. Do ich ponoszenia zobowiązani są zarówno członkowie spółdzielni (posiadający spółdzielcze prawa do lokali lub będący właścicielami), jak i właściciele lokali niebędący członkami.
W ramach comiesięcznego wymiaru opłat możemy wyróżnić dwie zasadnicze grupy (rodzaje) kosztów:
- Koszty zależne od spółdzielni (np. koszty administracji, konserwacji, sprzątania, oświetlenie części wspólnych, fundusz remontowy itp.) – w razie zmiany wysokości tych kosztów spółdzielnia ma obowiązek zawiadomić mieszkańców co najmniej 3 miesiące naprzód.
- Koszty niezależne od spółdzielni (np. energia, gaz, woda, ścieki, odpady itp.) – w razie zmiany wysokości tych kosztów spółdzielnia ma obowiązek zawiadomić mieszkańców
co najmniej 14 dni naprzód.
Co istotne, wszelkie przychody i pożytki uzyskiwane przez spółdzielnię (np. z najmu lokali użytkowych czy reklam na elewacjach) muszą być przeznaczane na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości lub na działalność społeczno-oświatową. Spółdzielnia ma prawny obowiązek zachowania pełnej transparentności finansowej.
Czy spółdzielnie obowiązuje limit podwyżek? Jakie kompetencje mają członkowie?
W obliczu tak drastycznych wzrostów opłat jak ten w Zgierzu, mieszkańcy zadają sobie dwa kluczowe pytania: Czy spółdzielnia może podnieść opłaty o dowolną kwotę i jak temu przeciwdziałać?
Czy istnieje ustawowy limit podwyżek opłat?
Nie, przepisy prawa nie wprowadzają sztywnego, procentowego lub kwotowego limitu (np. maksymalnie o 10% czy 20% rocznie), o jaki spółdzielnia może podnieść opłaty. Natomiast brak limitu procentowego czy kwotowego podwyżek nie oznacza dowolności ich wprowadzania przez zarząd spółdzielni. Pobierane opłaty każdorazowo muszą odpowiadać rzeczywistym i prawidłowo rozliczonym kosztom, a każda podwyżka musi być bezwzględnie uzasadniona ekonomicznie. Ponadto spółdzielnia nie może podnieść opłat wyłącznie dlatego, że potrzebuje dodatkowych przychodów.
Podwyżka, nawet obiektywnie wysoka, może być zgodna z prawem, jeżeli spółdzielnia wykaże odpowiedni wzrost uzasadnionych kosztów. Jednocześnie nawet niewielka podwyżka może być niezasadna, jeżeli:
- została oparta na błędnej kalkulacji;
- obejmuje koszty niezwiązane z daną nieruchomością;
- została wprowadzona wbrew rzeczywistym potrzebom spółdzielni;
- została podjęta przez niewłaściwy organ;
- narusza statut lub regulamin spółdzielni;
- nie została prawidłowo uzasadniona;
- nie zachowano ustawowego terminu zawiadomienia mieszkańców.
Kluczowe kompetencje i prawa członków spółdzielni
Mieszkańcy nie są bezbronni wobec decyzji władz spółdzielni. Prawo wyposaża ich w szereg instrumentów kontrolnych i procesowych, w tym m.in.:
- Prawo żądania szczegółowej kalkulacji opłat: spółdzielnia ma ustawowy obowiązek przedstawić na piśmie kalkulację nowej wysokości opłat na żądanie członka, właściciela niebędącego członkiem lub osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Spółdzielnia must precyzyjnie wykazać, z czego wynika każda dodatkowa złotówka; uprawnienie to pozwala mieszkańcowi zrozumieć, dlaczego płaci tyle, ile płaci, i czy podniesienie opłat rzeczywiście było zasadne.
- Prawo wglądu w dokumentację (pełna transparentność): każdy członek ma prawo kontrolować finanse spółdzielni. Obejmuje to wgląd do statutu, regulaminów, uchwał organów, sprawozdań finansowych, a także do faktur oraz umów zawieranych przez spółdzielnię z firmami zewnętrznymi (np. na remonty czy sprzątanie).
- Prawo do zaskarżenia podwyżki do sądu: jeśli przedstawiona kalkulacja budzi wątpliwości, mieszkaniec może wnieść pozew do sądu, kwestionując zasadność zmiany opłat. Co istotne, ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa w takim postępowaniu na spółdzielni.
Podsumowanie
Wydarzenia w Zgierzu pokazują, jak istotna jest stała, społeczna kontrola nad działaniami organów spółdzielni mieszkaniowych. Narzędzia prawne pozwalające na weryfikację i blokowanie nieuzasadnionych podwyżek istnieją – kluczem jest jednak wiedza, jak z nich skutecznie korzystać.
Porównaj artykuł: Zmiany w L4 od 2026 roku – komentarz dla Fakty TVN
Opracowała: Natalia Budnik
